2025.11.16 PM 20:45 財商智匯 https://goseekwealth.com
房地產傳承分為繼承、贈與和買賣三種主要方式，每種方式各有其優點：
繼承（最常被推薦的節稅途徑）
贈與（生前規劃途徑）
- 免稅額： 每人每年有 244 萬元的免稅額，可透過分年贈與來降低贈與稅負。
- 夫妻贈與： 配偶間贈與是「免課贈與稅」的。
- 附負擔贈與： 父母將不動產連同貸款一起贈與子女，子女承擔的貸款金額可自贈與總額中扣除，進一步降低贈與淨額，甚至可能不必繳納贈與稅。
買賣（提高未來出售成本）
- 房產取得成本以成交價認定，將來出售時，房地合一稅的課稅所得較低。
- 土地增值稅可適用自用稅率 10%。
- 可以將房產移轉給指定的家人。
- 需有實際的金流紀錄，建議使用銀行貸款或長期資金累積來證明交易真實性。
- 二親等買賣需向國稅局申報。
- 應避免父母直接轉帳資金給子女再回購房產，否則可能被國稅局認定為「雙重贈與」或「假買賣」。
繼承的主要風險
然而，繼承的主要風險在於未來出售時的稅務負擔和財產分配爭議：
房地合一稅成本低：
繼承或受贈取得房產，其成本是依照繼承或受贈當時的房屋評定現值及公告土地現值認定，通常遠低於市價。這可能導致繼承人未來出售房產時，因取得成本較低而需繳納較高的房地合一稅。
分產爭議：
若所有權人眾多，易產生爭端。且房產無法保證留給單一指定繼承人。
贈與的短期出售風險
由於贈與取得的房產成本認定較低，若受贈人短期內出售，將面臨較高的房地合一稅。
關鍵節稅策略與稅務細節
房地合一稅的影響與規劃:
適用於 105 年以後取得的房地交易。稅率多半較遺產稅/贈與稅的稅率（10%至 20%）更高（15%至 45%）。
自用住宅優惠稅率：
- 適用條件包括：房屋持有並設籍滿 6 年、6 年內未曾適用此優惠、無出租或營業用途。
- 符合條件者，可適用 10% 的優惠稅率。
- 課稅所得在 400 萬元以下可免稅，超過 400 萬元的部分適用 10% 稅率。
- 若房地是透過繼承取得，持有期間可合併被繼承人的期間計算是否滿 6 年。
可扣除成本：
出售房屋時，裝潢費可以作為成本扣除，減少房地合一稅。但必須是水電、泥作、結構改造等必要裝修，且須具備發票或合約。家具及可移動設備（如冷氣、家電）不列入。
重購退稅與時限
重購退稅是一種常見的節稅方式，可以退還已繳納的土地增值稅和房地合一稅。
申請條件：
不論先賣再買或先買再賣，時間必須在 2 年內。
土地增值稅退稅：
新購房屋的土地移轉現值總額，必須超過賣舊屋的移轉現值總額扣除所繳納土地增值稅後的餘額，才能退稅。此退稅沒有連續持有滿 6 年的限制。
5 年內限制：
重購土地從辦妥所有權登記日起 5 年內，不可移轉（例如出售或贈與給配偶）、出租、供營業使用或將戶籍全部遷出，否則會被追繳原退還的土地增值稅。
綜合所得稅：
重購退稅也適用於綜合所得稅，如果重購自用住宅房屋的價額超過原出售價額，可以在重購完成年度申報時，從應納綜合所得稅額中扣抵或退還。
遺產稅規劃與法律爭議（2025年變革）
來源指出，近期憲法法庭針對遺產稅計算方式提出違憲判決，要求財政部在兩年內修法。爭議點包括：
繳納能力與比例原則：
在配偶和子女拋棄繼承後，導致未成年女兒繼承少量財產（4,000 萬元），卻必須負擔高額遺產稅（5,735 萬元），形成「繳殺性租稅」，侵害人民財產權。
夫妻剩餘財產請求權的雙重標準：
夫妻間死亡前兩年內的贈與財產，雖然被拉回遺產總額計算遺產稅，但在計算「配偶剩餘財產差額分配請求權」的扣除額時，該筆贈與財產卻不能計入，導致計算標準不一，變相增加遺產稅。
